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Réduction abattement fiscal location saisonnière 2024 : Dans un article précédent, j’expliquais que la niche fiscale pour les meublés de tourisme a été annulée ce lundi 8 juillet 2024 par le Conseil d’État.
Depuis le 27 octobre 2024, les propriétaires de locations touristiques en France doivent se préparer à affronter des changements fiscaux majeurs touchant directement le secteur de la location saisonnière. Dans le cadre du projet de Loi de Finances 2025, un amendement transpartisan a été introduit pour restreindre certains avantages fiscaux associés aux biens loués à court terme. Cette réforme vise à promouvoir la location longue durée, rééquilibrant ainsi le marché immobilier qui, dans les zones touristiques, connaît une tension croissante.
L’un des changements les plus significatifs concerne l’abattement fiscal, qui s’élevait jusqu’à présent à 71 % pour les revenus issus des meublés de tourisme classés. Désormais, cet abattement est ramené à 30 % pour les revenus issus des locations saisonnières classées, avec un plafond de 30 000 € par an. Les biens situés en zones rurales ou dans les stations de sport d’hiver bénéficient toutefois d’un abattement complémentaire de 41 %, mais cette réduction fiscale reste soumise à un seuil de chiffre d’affaires annuel limité à 50 000 €.
Pour les meublés de tourisme non classés, le taux d’abattement est plafonné à 30 %, et le seuil de revenus a été abaissé à 15 000 €. Cette réforme a été pensée pour limiter les « effets d’aubaine » souvent observés dans les zones touristiques, en incitant davantage de propriétaires à envisager la location longue durée et à répondre ainsi à la pénurie de logements accessibles pour les résidents permanents.
La diminution de l’abattement fiscal représente un coup dur pour de nombreux propriétaires de meublés de tourisme, qui pourraient constater une baisse de rentabilité de leurs biens. En effet, ces nouvelles règles fiscales affectent directement le retour sur investissement dans les zones à forte attractivité touristique, où les revenus saisonniers étaient auparavant très attractifs grâce à des abattements fiscaux conséquents. Cette modification incite certains propriétaires à repenser leur stratégie en se tournant vers la location à long terme pour plus de stabilité et pour échapper à l’imposition croissante qui frappe désormais les locations touristiques.
Pour les investisseurs, ces modifications apportées par la Loi de Finances 2025 posent donc un dilemme : conserver leur modèle de location de courte durée en acceptant une fiscalité plus lourde ou s’adapter à la nouvelle réglementation en orientant leurs biens vers la location résidentielle, moins pénalisée.
Face à cette réduction des avantages fiscaux, plusieurs alternatives s’offrent aux propriétaires :
Opter pour la location longue durée : Choisir la location à l’année permettrait non seulement de réduire la pression fiscale, mais également de répondre à la demande croissante de logements pour les résidents permanents, en particulier dans les grandes agglomérations et les zones touristiques où la demande de logements abordables est forte.
Investir dans la classification du bien : La classification d’un bien en tant que « meublé de tourisme » peut permettre d’accéder à des abattements fiscaux supplémentaires, bien que les conditions soient plus strictes et les avantages limités. Il s’agit cependant d’un atout pour ceux dont les biens répondent aux critères de classement.
Réévaluer sa stratégie locative : En fonction de la localisation du bien et de la demande locative, certains propriétaires peuvent choisir de réaménager leurs investissements, voire de vendre leur bien si la rentabilité espérée ne justifie plus l’investissement initial.
Optimiser les périodes de location : Pour les biens en zones rurales ou en stations de sport d’hiver, adapter la durée et la période de location peut maximiser les abattements fiscaux tout en répondant aux besoins des touristes.
La vente directe peut représenter une solution intéressante pour récupérer une part des pertes financières et limiter les commissions à verser aux plateformes comme Airbnb ou Booking. En vous positionnant en tant que marque avec un nom d’établissement identifiable et en renforçant votre personnalité d’hôte, vous augmentez vos chances de fidéliser les voyageurs. J’ai d’ailleurs publié une vidéo sur ma chaîne YouTube qui explique comment créer un fiche établissement google, essentielle pour se démarquer et attirer une clientèle en direct.
Pour maximiser l’impact de cette démarche, il est judicieux de proposer un site internet au design attractif, renforçant la confiance des visiteurs et leur donnant envie de réserver directement chez vous. Un module de réservation en ligne intégré simplifie de nombreuses tâches administratives : génération automatique des factures, envois d’e-mails de confirmation et gestion des contrats, réduisant ainsi le temps consacré aux formalités. En 2024, cette approche offre également l’avantage d’augmenter le panier moyen, car vous avez la liberté d’optimiser vos tarifs en évitant les frais OTA.
Contrairement à l’idée reçue selon laquelle seules les plateformes prennent une commission sur les voyageurs, la vente directe permet de récupérer une part de cette marge. Cela peut même compenser en partie les pertes financières induites par les récentes réformes fiscales, offrant ainsi une opportunité non négligeable d’augmenter vos revenus.
La réaction des acteurs de l’immobilier et des associations de propriétaires est mitigée face à cette réforme. Certains y voient une menace pour l’attractivité du marché locatif touristique, craignant une baisse de l’offre de logements saisonniers et, par ricochet, une diminution de l’activité touristique dans certaines zones. D’autres, en revanche, estiment qu’il s’agit d’une mesure nécessaire pour stabiliser les prix de l’immobilier et offrir davantage de logements aux résidents locaux, souvent exclus de certains marchés en raison de la hausse des prix causée par les locations de courte durée.
Les experts du secteur touristique sont également divisés : si certaines destinations très prisées pourraient souffrir d’une diminution de l’offre de locations touristiques, cette mesure pourrait, à terme, favoriser un rééquilibrage dans des zones moins saturées, où l’offre saisonnière reste faible et où la demande pour des logements annuels est en hausse.
Depuis le 1er juillet 2024, le zonage des zones rurales a été redéfini sous l’appellation France Ruralités Revitalisation(FRR), remplaçant les anciennes Zones de Revitalisation Rurale (ZRR). Ce zonage comprend les zones FRR de base et les zones FRR+, ces dernières étant destinées aux communes rencontrant les plus grandes difficultés. Ce nouveau classement est basé sur deux critères : la densité de population et le revenu disponible par habitant. Les communes classées en FRR bénéficient d’exonérations fiscales spécifiques et peuvent être consultées via des arrêtés publics. Cette classification sera réévaluée tous les six ans pour assurer un soutien aux communes nécessitant un dynamisme économique accru.
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Avec l’entrée en vigueur des nouvelles règles fiscales, l’avenir des locations saisonnières en France pourrait bien se redéfinir. Ces mesures visent à répondre à une demande accrue de logements longue durée tout en adaptant la fiscalité des locations de courte durée. Pour les propriétaires, il est primordial de bien évaluer les impacts fiscaux de ces changements et d’envisager des ajustements pour optimiser leur stratégie locative. Au-delà de la simple rentabilité, cette réforme pose également la question de la responsabilité des propriétaires face aux besoins en logement des résidents locaux.
Pour aller plus loin sur réduction abattement fiscal location saisonnière 2024 :
legifiscal.fr
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